2020-04-18 11:53
恒大宣布实施新战略,或是房地产行业演进方向

3月31日,恒大集团举行2019年报发布会,在发布会上,恒大的新战略成为了最大的亮点,董事局主席许家印在会上正式宣布:“恒大从2020年开始转变发展方式,全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略,要用最大的决心、最大的力度,一定要把负债降下来。”

在房地产整体下行的大环境下,2019年恒大依然交上了一份让人满意的答卷。数据显示,恒大2019年实现合约销售额6011亿元,同比增长9%;资产负债率77.9%,同比增加4.2个百分点;净负债率159.3%,同比增加7.4个百分点;现金余额2287.7亿元,同比增长12%。

如今,恒大又恰是时机的发布未来的新战略,真可谓紧跟时代变化和行业演进规律。恒大在诸多房企中,一直走在改革的前列,这一次它所提出的三大战略不仅仅是公司未来的方向,实际上也抓住了房地产业未来行业的演进规律。

排在三大战略第一位的是高增长。许家印指出,恒大今年要实现销售8000亿,到2022年要实现销售1万亿。目前,房地产行业并不景气,房企业绩普遍下滑,大家都希望实现销售逆势增长,可是究竟该如何做呢?

窃以为,恒大近期在疫情期间的一系列积极应对措施给出了一个很好的参考答案。疫情限制了人们的出行,也让传统的住房销售陷入停滞,多数房企第一季度都将面临严重的业绩下滑,然而,恒大却别出心裁地采取了线上售房的创新举措,有效地克服了疫情的不利影响,数据显示,一季度恒大销售额大增23%至1465亿元,销售回款大增55%至1133亿元,名列行业第一,甚至创下恒大有史以来一季度销售最高纪录。

可见,大环境的下行并不代表没有保持高增长的机会,只是要看企业有没有找对方法。现今房地产业内部竞争逐渐白热化,如何能从中脱颖而出保持亮眼的业绩,是企业能够屹立不倒的关键所在,而在这个市场瞬息变换的时代,善于随机应变不循规蹈矩,积极尝试创新探索新的销售模式,正是取得高增长的方式之一,这是恒大给其他房企在年初上的一课。

剩余的两个战略是控规模和降负债,这两个战略可以都看作是“瘦身”方案的两个措施,但是这个“瘦身”并不意味着“勒紧裤腰带过日子”,也更不意味着“赔钱割肉离场”的散户策略,这个“瘦身”所代表的是提质增效,而目的就是为了更加稳健的增长。

先说控规模,一直以来,尤其是经过了上一波的房地产春天,房地产业的“跑马圈地”模式深入人心,成就了一批房企。一瞬间房地产市场如雨后春笋般蓬勃发展,大肆举债,疯狂拿地,不断地扩张自己的商业版图是房企普遍采取的策略。

但目前,房地产业总量上涨势头已经有放缓的迹象,行业内部消化明显,再加上国家对于住房市场的科学调控,“房住不炒”的正确方针不仅更好地满足了人们的居住需求,同时也让房地产业回到了正常轨道,那么在这个新形势下,庞大、冗杂的企业规模就变成了房企去赢得市场竞争的拖累。其中最为突出的就是土地储备,俗话说“成也萧何,败也萧何”,土地储备是上个时代房企披荆斩棘的重要武器,而现在,却成为企业成本支出中的大头,因此,企业必须开始合理控制自己的土地储备规模,降低土地费用支出,减少资金 ,加快资金回笼速度。

如果说控规模是为了企业在市场中更好地去竞争,那么降负债则更是为了在这个风云变幻的房地产市场“活下来”,降低企业的风险,走更加稳健增长的道路。实际上,高负债很长时间是房地产行业的一个最重要特点,无须讳言这为恒大此前的高速发展立下了汗马功劳,不过,整个房地产行业确实已经到了需要降低杠杆的时候,“潮水褪去才知道谁在裸泳”,房企必须要下狠心降低资金成本,高杠杆勉强支撑的扩张策略已经步履维艰,只有降低资金成本,增加现金回款才能实现企业的高质量稳健增长。许家印明确指出,要在未来三年大幅降低负债,有息负债每年平均下降1500亿元,到2020年将总负债降到4000亿元以下。笔者认为,企业在某些特定时期或环境下的风险偏好是不同的,从防控风险的角度,降负债是稳健房企更长久、更稳重的经验之道。

综上,从恒大集团本身来说,此次在年报发布之际提出公司未来的三大战略,是切中了房地产企业未来长远发展的要害,能够有效地帮助企业开源节流,提质增效。而从房地产行业来看,这三大战略正是点明了地产行业的改革和演进方向,这是房地产业整体告别野蛮增长,在新时期下转向稳健增长的必由之路,其他房企也应当积极吸取恒大的宝贵经验,敢于剖析自身,为公司瘦身,以便能够在未来房地产的激烈竞争中站稳脚跟。(作者系中南财经政法大学数字经济研究院执行院长)