2020-04-03 19:30
海南房地产依赖度居全国第一,为何率先实行现房销售?

在新冠肺炎疫情期间其他省市相继放松调控之时,海南却进一步收紧调控,加码对房地产市场的约束,成为疫情下首个逆向给房地产增压的省份。

3月7日,海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》(以下简称《通知》)提出取消商品房预售制度、推出安居型商品住房等四类住房、本地户籍家庭最多买2套房等新政。

其中,“取消商品房预售制度”备受关注。这意味着,在我国实施近26年的商品房预售制度或被改写,海南将成全国首个推行“现房销售”的省份。

3月7日,海南省住建厅厅长霍巨燃在发布会上表示,这次新冠肺炎疫情对海南房地产业虽造成了一定影响,但《通知》的出台,并不是针对疫情影响,而是落实城市主体责任、完善国家“一城一策”的调控基调。

一个个房地产商的梦想曾在这里发芽。如今,翻开中国各地房地产商名录不难发现,多数叱咤风云的人物都曾有一段南下掘金的辉煌时代。以冯仑、潘石屹为代表的“万通六君子”,更是在海南挖到了人生的第一桶金。

2018年初,海南因“向海要地、向岸要房”,成了被环保部痛批整改的重点省份,直指海南被房地产“绑架”现象严重。

2018年4月22日,海南宣布实施“最严全域限购”。在此前没有实行限购的区域内,外地家庭买房至少需要累计已缴24个月的社保或个税。

外地投资客的交易比例随之降至冰点。而在此之前,海南购房者主要来自于外地。以三亚为例,2016年三亚市房地产业协会的数据就显示,本岛购房者数量只占14.57%。

近几年,海南“去地产化”的成果逐步显现。去年年底,海南省省长沈晓明在海南省委经济工作会议上透露,2019年1—11月,海南非房地产投资占固定资产投资总量的比重达57.6%,历史上第一次超过50%。

而据国家统计局公布的数据显示,2019年海南房地产投资额占地区生产总值(GDP)的比重是25.2%,2018年和2017年分别为35.49%、46.01%。

但即便这样,据上海易居房地产研究院《2019年区域房地产依赖度》报告显示,海南对房地产依赖度仍排全国第一,天津、重庆分别以19.3%、18.8%列第二、第三。

另一方面,海南也在承受断腕之痛。3月7日,海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃在发布会上提到,2019年全省生产总值增长5.8%,剔除房地产业后增长6.3%。换句话说,2019年海南因为房地产限购导致经济下降了0.5个百分点——记者注意到,在2018年下降幅度更高,为1.8个百分点。

根据《2020年海南省政府工作报告》,今年主要工作计划中,海南把重点笔墨都放在了自贸港建设、高新技术产业转型等方面,并提出重点培育油气、旅游、互联网、热带高效农业4个千亿级产业——房地产依旧是被“加速摆脱依赖”的对象。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英在接受中国城市报记者采访时认为,目前海南省产业调整策略已经开始发挥作用。“2019年房地产开发投资额较2018年同期已下降22.1%,在房地产开发投资大幅减少的情况下,2019年GDP增速能保持2018年水平,可见,房地产市场对海南省经济的影响趋弱。”他说。

海南“3·7”新政对市场影响有多大?国仕英表示,主要有两方面,一个是取消商品房预售政策,采取现房销售;另一个是限购加码,本地户籍最多买2套房等。

政策内容虽看起来十分严格,但从海南实际情况来看,国仕英认为,目前海南省是全国存量土地最大的市场之一,海南省每年新供应土地数量极少,新政只针对未来新出让的土地,因此影响范围有限。“归根结底,推行现房销售是为了促进市场平稳发展。”他说。

中国指数研究院的报告也显示,去年10月海南省内落户已基本放开,此时限购升级对本地居民购房需求的限制或较为有限。

不过,“取消商品房预售制度”依然在业内引起热议。商品房预售制度自20世纪90年代被引入中国内地,如今面临着被改写的命运,对房地产行业影响深远。

霍巨燃表示,这一举措是为了“解决商品住房预售制度带来质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题”。

这对购房者无疑是利好。在凤凰网发起的一份调查问卷中,超过90%的网友支持“现房销售”模式。

不过,这将对开发商是个巨大挑战。预售制度下,开发商可以提前2—3年收取房款,迅速投入下一个项目。而“现房销售”意味着去杠杆,房企的投资、营销、财务模式等将受到全方位挑战。

一位广东深圳房企的高管透露,目前各城市的预售制度细则各有不同,稍有一个简单的调整,就会对当地楼市和房企影响重大。比如原来规定盖到楼层一半才能卖,改为盖到1/3就能提前卖,就能大幅缓解房企资金压力;有的地方调控加码,就会选择楼盘封层才能进行预售。

在此之前,部分城市对现房销售有过各种尝试,但皆无疾而终。2018年9月中旬,广东房协的一份关于讨论取消预售制的文件在网上流传;2017年3月,浙江杭州要求土拍时“溢价率达到50%,必须现房销售”,4个月后该政策即取消。

对于其他城市是否会跟进现房销售,业内专家大多表示有待观察,这一方面与海南的特殊情况有关,另一方面该政策对市场影响较大。

现房销售将令海南楼市走向何方?中国指数研究院的报告认为,中小房企面临的资金压力更为显著,这或将驱动海南省行业竞争格局以综合实力雄厚的大型房企为主。

记者注意到,2019年海南土拍市场的名单里,的确不乏中国金茂、中粮集团、保利地产、招商蛇口、中国交建、中国国旅等央企背影,但土地性质开始呈现“去住宅化”,未来将建成科技城、创意产业园等。